상가는 오피스텔보다 매입가격은 높지만 수익률은 낮은 편이다. 하지만 상가는 어떻게 운용하느냐에 따라 매입가격 이상으로 가치를 키울 수도 있고, 수익률을 크게 끌어올릴 수도 있다.

올해도 저금리 기조가 이어질 것으로 보인다. 미국이 기준금리를 올렸지만 한은은 당분간 현행 금리를 유지할 방침이다. 따라서 안정적인 월세 수입을 올릴 수 있는 상가 투자 수요도 일정 수준 이상을 유지할 것으로 예상된다.

전문가들은 상가 분양가가 오를 것으로 보고 있다. 올해 상가 공급 규모는 지난 2015년과 비슷한 수준을 유지할 것으로 전망된다. 반면 저금리 추세 속에 상가 투자 수요가 줄어들지 않을 것으로 예상된다.

전문가들은 분양가 상승 가능성이 높은 만큼 상대적으로 분양가가 낮은 곳을 찾는 게 바람직하다고 입을 모은다.

◇분양가 상승 전망…'착한 분양가' 찾아야

지난 2015년에는 신도시를 중심으로 비교적 높은 분양가에 상가가 공급됐다. 이들 신도시 상가단지가 전반적인 분양가 상승을 이끌었다. 부동산114에 따르면 2015년 평균 상가분양가는 3.3㎡당 2544만원에 달했다.다. 지난 2014년(2498만원)보다 1.8% 높은 수준으로 2010년 이후 최고치다.

세종시와 부산명지지구, 해운대 일대에서는 평당 3500만~4500만원대, 마곡지구에서는 평당 4000만~5000만원대의 복합상가들이 공급됐다. 부천에서도 고분양가의 메디컬상가가 분양됐다.

LH단지 상가도 높은 가격에 낙찰됐다. 수도권은 시흥목감과 하남미사, 평택소사벌 등에서, 지방은 대구와 광주 등 혁신도시를 중심으로 주로 공급됐다. 지난해 공급된 35개 단지 총 212개가 무려 199%의 낙찰가율로 완판됐다. 또한 화성동탄2신도시 A-24블록에 분양한 상가는 3.3㎡당 6250만원(낙찰가율 363%)가지 치솟기도 했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "정부가 아파트 미분양을 줄이기 위해 대규모 신규택지개발을 억제함에 따라 토지 부족 여파로 상가 사업이 제대로 이뤄지지 못했다"며 "이에따라 기존에 공급된 상업용지 낙찰경쟁이 치열해지면서 상가 가격도 치솟았다"고 말했다.

선 대표는 "고분양가 상가단지의 경우 거품이 다소 끼어 있는 만큼 투자 수익을 올리는데 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.

김민영 부동산114연구원은 "판교의 경우 이전에 3.3㎡당 6000만~7000만원에 분양했지만 나중에 5000만원까지 떨어진데다, 여전히 비어 있는 점포도 많다"며 "공급과잉 지역이 있는 데다 분양가도 많이 올랐기 때문에 웬만한 업종으로는 매입가격에 상응하는 수익을 내기 어려울 것"이라고 말했다.

상가 분양가는 지난해보다 오를 것이라는 전망이 우세하다.

김 연구원은 "저금리 여파로 마땅히 투자할 곳을 찾기 어렵기 때문에 상가투자 수요가 이어지면서 분양가도 현재 수준에서 떨어지지는 않을 것 같다"며 "지나치게 공급과잉 지역의 경우 고분양가 상가 투자는 신중해야 한다"고 강조했다.

◇위례·마곡·세종·동탄신도시 공급물량 많아

2015년에는 전국에서 214개 상가가 공급됐다. 전년(228개)보다 소폭 감소했다. 2014년에는 세종시에 공급물량이(35개) 집중된 반면 2015년에는 수도권 비중(67%)이 크게 높아졌다. 특히 마곡, 위례, 동탄2, 배곧 등 신도시 및 택지지구를 중심으로 143개 상가가 공급됐다.

김 연구원은 "공급물량은 지난해와 비슷한 수준으로 예상된다"며 "마곡의 경우 입주가 거의 마무리 단계에 달했기 때문에 올해는 하남 미사나 동탄2신도시에 물량이 집중될 것으로 본다"고 말했다.

이들 지역에서는 생각했던 수익률을 거두기 어려울 수 있어 주의가 요구된다.

선종필 대표는 "대마(大馬)지역으로 꼽히는 위례, 마곡, 세종, 동탄신도시 등의 상가 투자는 신중해야 한다"며 "이들 지역에 물량이 집중되고 있고, 분양가도 높다"고 말했다. 선 대표는 "이들 지역 상가가 나쁘다는 게 아니라 이들 지역에 투자할 때는 '착한 가격'을 찾는 것이 무엇보다 중요하다"고 강조했다.

◇임차인 사업성도 고려해야

상가 수익률은 천차만별이지만 보통 3.7~3.8%대다. 오피스텔과 비교하면 매매가는 높지만 수익률은 낮은 편이다.

하지만 오피스텔과 달리 감가상각이 없다는 게 장점이다. 오피스텔은 시간이 지나면서 노후화된다. 그래서 임차인이 바뀔 때마다 수리비를 부담해야 한다. 하지만 상가는 임차인이 인테리어 등 시공을 부담하기 때문에 추가적인 보유유지 비용이 들지 않는다.

또한 오피스텔은 주변 월세 시세에 맞춰 임대료를 책정해야 하지만, 상가의 경우 장사가 잘 되는 곳은 상가가 노후되더라도 매매가는 물론 임대료나 권리금을 인근보다 높게 받을 수 있다.

선 대표는 "좋은 가게를 찾는 것도 중요하지만, 장사를 잘해서 상가의 가치를 높여줄 수 있는 임차인을 찾는 것도 중요하다"며 "상가입지와 함께 임차인의 사업능력도 고려하는 것이 재테크의 핵심"이라고 조언했다.

◇"로또는 없어"…과장광고 주의해야

최근 상가 투자 수욕4ㅏ 늘어나자 과장광고도 늘어나고 있다. 1층 상가 분양만으로 비용을 뽑을 수 있도록 1층 분양가를 지나치게 높여 공급하는 경우도 있다. 1층 상가는 점포 접근성과 가시성이 좋아 2층에 비해 분양가가 높은 게 일반적이다. 하지만 이를 거꾸로 이용해 지나치게 분양가를 높인 것은 아닌지 확인할 필요가 있다.

분양업체는 분양 종료 후 해산하기 때문에 나중에 피해를 보상받는 것도 쉽지 않다. 그래서 광고에 의존하지 말고 직접 발품을 팔아 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 전문가들은 입지여건, 업종, 유동인구, 교통환경 등을 꼼꼼히 살필 것을 조언했다.

정부의 대출규제로 상가 담보기준이 강화되면서 목돈 마련도 쉽지 않다는 것을 잊지 말아야 한다.

선 대표는 "지나치게 레버리지에 의존하지 말아야 한다"며 "저금리 기조라지만 금리가 인상될 가능성도 크기 때문에 자금조달 측면에서 보수적으로 접근하는 게 바람직하다"고 말했다.