서울시가 지구단위계획 수립기준을 대폭 완화했다. 기준용적률을 낮게 책정하고 장기 미실현 구역을 자동 해제하는 등 재산권 행사를 과도하게 제안했던 규제를 완화하는 것이 골자다.

서울시는 5년만에 지구단위계획 수립기준을 전면개정, 오는 14일부터 시행한다고 10일 밝혔다. 이 기준은 도시경관 개선, 체계적인 도시관리를 위해 지구단위계획 구역으로 지정된 곳에서 건축 등을 할 때 적용된다. 서울시에는 320개(지난해 12월 기준) 지구단위계획구역이 지정·관리 중이다.

개정 내용은 ▲용도지역 상향이 없는 일반주거지역의 용적률·용도 완화 ▲특별계획구역 가능구역 제도화 도입 ▲획지계획 변경에 대한 권한의 자치구 위임 확대 ▲준주거지역내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설 ▲허용용적률내 인센티브 항목 2단계 단순화 ▲전면공지·공공보행통로·공개공지 통합관리 등이다.

우선 과도한 재산권 침해로 불편을 줬던 규제들이 완화됐다.

대표적으로 '용도지역 상향이 없는 일반주거지역'의 경우 용적률과 용도 규제를 완화했다.

현행은 지구단위계획구역으로 설정되면 일반지역보다 기준용적률이 다소 낮게 적용된다. 하지만 1종은 150%, 2종은 200% 이하, 3종은 250% 이하로 주변 일반지역과 동일하게 적용된다.

또 지구단위계획에서 건축법과 같이 공개공지를 의무면적보다 추가 확보하면 상한용적률을 적용받을 수 있게 됐다. 현행은 허용용적률 범위에서만 상향된 용적률을 부여한다.

건립할 수 있는 시설 규모와 용도 제한도 완화한다. 예를 들어 제3종일반주거지역의 경우 업무시설과 공연장은 바닥면적 합계 3000㎡ 미만일 때만 가능했지만 앞으로는 기반시설 등이 확보된 경우 바닥면적 제한 없이 건립할 수 있다.

특별계획구역의 경우 장기 사업 미추진시 구역 지정을 자동해제, 재산권 침해를 방지한다. 현재 시내 총 441개 구역 중 120구역만 세부개발계획이 수립돼 실현율이 27.2%에 불과한 상태다.

새로 도입된 '특별계획구역 가능구역' 제도에 따르면 신규지정은 구역지정 후 사업이 추진되지 않은 경우 3년(2년 연장)이 되는날 효력을 상실하고 기존 지역은 해제 전단계로 전환할 수 있다. 연면적 500㎡이내 범위에서 자치구 심의·자문을 받아 증축 및 개축 등도 허용된다.

시는 지구단위계획 획지계획 변경절차도 간소화한다. 변경권도 자치구로 위임(최대개발규모 이내)해 처리기한을 최대 3개월까지 단축할 계획이다.

또 상업지역과 준주거지역내 모든 건축물에 비주거용도 10%를 의무화한 규정은 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등 해당위원회에서 인정한 경우 제외한다.

공공성 확보를 위한 방안도 담았다.

시는 개별 획지 내에서 공공성과 연관성이 높은 전면공지, 공공보행통로, 공개공지를 여러 부서에서 통합관리하도록 유도해 가로부문의 공공성을 확보한다.

또 탄소제로 도시환경 기반 조성을 위해 친환경 인센티브 비율을 10% 상향하고 인센트비 항목도 3단계에서 2단계로 단순화한다. 1만㎡이상 건물은 의무대상 건축물로 규정하고 에너지절약 실천을 위해 신재생에너지 등도 적용하기로 했다.

이밖에 역사보전 및 건축물내 공익시설 설치(보육시설, 공연장)에 따른 인센티브 항목을 신규 추가해 지역특성을 살린 다양한 지구단위계획 수립을 지원한다. 단 높이 등 25개 자치구마다 적용기준이 달라 혼선을 야기하던 일부 규정의 경우 동일하게 적용하도록 통일했다

이제원 시 도시계획국장은 "앞으로도 지구단위계획이 본연의 기능은 유지하면서도 시민들의 재산권 행사를 과도하게 제한하지 않도록 지역 특성을 반영해 유연성 있게 적용할 계획"이라고 말했다.