도심에서 신규 주택공급이 가능한 재건축 대상 아파트 가격이 강세를 보이고 있다.
부동산3법 국회 통과로 시장의 기대감이 높아진 데다 저금리로 금융비용 부담이 줄어든 반면 지난해 9월 택지개발촉진법 폐지로 주택 공급이 줄어들 것으로 예상되고 있기 때문이다.
14일 부동산114에 따르면 올해 1분기 서울 재건축 아파트 매매가격은 2.17% 상승했다.
특히 ▲강동(3.31%) ▲서초(3.00%) ▲송파(2.51%) ▲강남(1.67%) 등 강남4구의 재건축 아파트는 같은 기간 2.33% 올랐다.
이들 지역의 경우 규제완화로 재건축 사업의 수익성에 대한 기대감이 높아지고 있다. 더욱이 분양 호조, 저금리에 따른 금융비용 부담 축소 등으로 투자심리도 개선되는 추세다. 특히 재건축 아파트의 잇단 분양 성공도 인근 재건축 아파트 가격을 밀어올리는 요인으로 작용하고 있다.
강동은 지난해 말 둔촌동 둔촌주공(조합설립인가)이 건축심의 통과 이후 사업시행 인가 기대로 2000만~3000만원 올랐고, 고덕주공6단지(사업시행인가)도 시공사 선정을 전후로 3000만원 정도 상승했다.
서초지역의 경우 지난해 아크로리버파크2차가 3.3㎡당 4000만원을 웃도는 평균 분양가에도 분양 흥행에 성공하자 반포동 일대 재건축 아파트를 중심으로 강세를 보이고 있다.
올해 1분기 반포동 주공1단지가 1억~1억5000만원, 최근 통합 재건축을 추진 중인 신반포3차(조합설립인가)와 경남(조합설립인가)이 각각 8000만~1억5000만원 정도 올랐다.
송파 지역도 1월 관리처분계획인가를 받고 철거와 일반분양을 앞두고 있는 가락동 가락시영이 2000만~5000만원 상승했다.
또 잠실동 주공5단지(조합설립인가)가 조합장 구속사태 영향에도 불구하고 3500만원 정도 오름세다.
강남 역시 1월 관리처분계획인가를 받은 '삼성동 상아3차'가 지하철9호선 삼성중앙역 개통과 한전부지 개발호재에 힘입어 2000만~1억원, '개포동 시영'도 재건축 규제완화 이후 2000만~4000만원의 프리미엄이 붙었다.
반면 서울 재개발 사업장의 경우 거래량은 많지 않고 매수를 위한 적극적인 움직임도 나타나지 않고 있다.
서울 재개발구역 지분가격은 올해 1분기 기준 3.3㎡당 2464만원으로 지난해 4분기(2435만원)에 비해 1.2%(29만원) 올랐다. 지난해 2분기 2583만원으로 고점을 찍고 지방선거 직후 2430만원(3분기)까지 떨어졌다가 소폭 회복되는 추세다.
서울시가 정비구역지정 해제 등을 통한 뉴타운, 재개발 출구전략을 추진해왔으나 매몰비용 문제, 조합-비대위간 갈등 등으로 1년 더 연장되자 불확실성이 높아진 것으로 분석된다.
사업을 계속 추진하기로 결정된 재개발 사업장은 사업 추진에 박차를 가하고 있다.
최근 시공사를 선정하며 사업 추진속도를 높이고 있는 서대문구 홍제3구역(사업시행인가)이 종전 3.3㎡당 1638만원에서 1734만원으로 5.9%(96만원) 올랐고, 동작구 흑석3재정비촉진구역(조합설립인가)도 건축심의 통과 후 사업시행인가를 앞두고 2647만원에서 2983만원으로 12.7%(336만원) 상승했다.
또 서울 재개발 사업의 중심 한남3구역(조합설립인가)은 규제완화와 향후 수익성 개선에 대한 기대감으로 487만원 오른 4393만원에 거래되고 있다.
서 선임연구원은 "청약제도 개편과 분양가 상한제 폐지 등으로 향후 재건축·재개발 사업에 대한 전망은 밝다"면서 "하지만 주택시장이 투자목적에서 실수요 위주의 시장으로 재편되는 시점에서 정비사업의 수익성 향상을 위해 과도한 분양가 상승은 미분양으로 이어질 우려가 있어 오히려 악재"라고 말했다.
