정부가 전세수요의 매매전환 등 무주택 서민들의 주택구입을 지원하기 위해 내년에 11조원의 저리 주택구입자금 지원을 확대한다.

국토교통부는 3일 경제관계장관회의를 거쳐 4.1·8.28부동산 대책 성과를 점검하고, 이같은 내용을 담은 후속조치 추진계획을 밝혔다.

우선 현재 주택기금과 주택금융공사로 이원화되어 있는 정책 모기지를 내년부터 통합 운영하고, 내년 사상 최대인 11조원(12만호)의 저리 주택구입자금을 지원한다.

이번 정책모기지 통합으로 주택기금 직접 융자분에서 발생하는 이자차익으로 주택금융공사(주금공) 유동화 방식의 이자손실을 보존함으로써, 지속적이고 안정적인 정책모기지 공급능력을 확보하게 된 것이다.

그동안 정책모기지는 주택기금 재원을 활용하는 근로자·서민 주택구입자금, 재정에서 은행에 이자차익을 보전하는 생애최초자금, 재정에서 주금공에 이차를 보전하는 우대형 보금자리론이 있었다. 그러나 지원대상과 대출조건이 제각각이어서 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기돼 왔다.

국토부는 이번 조치로 정책모기지가 주택기금의 통합 정책 모기지로 일원화되면 무엇보다 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대했다.

◇모기지 공급 확대 및 지원대상 확대

생애최초자금, 근로자·서민구입자금, 우대형 보금자리론의 최근 5년 연평균 공급실적은 2조원을 밑돌고 있으나, 이번 지원체계 개편으로 앞으로는 연 5~6조원의 정책 모기지가 안정적으로 공급된다.

국토부 관계자는 "무주택 서민의 내집 마련 기회 확대와 전세수요의 매매수요 전환을 위해 내년에는 공유형 모기지(2조원)를 포함해 올해와 비슷한 약 11조원(12만호)의 정책 모기지를 공급할 예정"이라고 했다.

현재 우대형 보금자리론의 경우 부부합산 연소득 5000만원 이하인 경우에만 지원이 되나, 통합모기지는 주택기금 지원기준으로 통일된다.

내년 말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6000만원 이하, 생애최초 구입자의 경우에는 7000만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 정책 모기지를 이용할 수 있게 된다.

우대형 보금자리론의 현재 금리는 3.3~4.05%였으나, 통합 모기지는 현재 주택기금 상품과 동일하게 소득·만기별로 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원된다.

고정금리와 5년 단위 변동금리로 금리 옵션도 확대된다. 예컨데 1억원 대출시 시중은행 적격대출에 비해 연 171~191만원의 이자비용이 줄어들 전망이다.

◇금융소비자 권익보호 강화

국토부는 금융소비자의 권익을 선도적으로 보호하고자 통합 모기지의 근저당권 설정비율과 연체이자율을 시중은행 최저수준으로 인하할 예정이다.

근저당권 설정비율은 현재 대출액의 120%→110%로 낮춘다.

1억원 대출자의 국민주택채권 매입부담이 120만원에서 110만원으로 감소하고, 근저당설정액이 낮아져 집주인이 보다 원활하게 세입자를 구하거나 추가적인 담보대출을 받을 수 있게 된다.

최대 연체 이자율도 17%→10%로 대폭 인하한다. 3개월 이상 연체시 적용되는 연체 가산이자율도 국내은행(6~9%) 최저수준인 4~5%로 대폭 인하한다. 경제난으로 일시적 연체상태에 있는 서민들에게 직접적인 도움이 될 것으로 보인다.

서비스 접근성 개선을 위해 통합모기지 취급은행이 현행 6개→16개 시중은행으로 확대된다.

내년부터 주택기금 취급은행 6곳(우리·기업·농협·신한·하나·국민은행)과 한국주택금융공사 협약 은행 및 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 이용 가능하게 된다.

아울러 저리로 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용할 수 있어 국가 재정운용의 효율성도 크게 개선될 것으로 전망된다.

기존 생애최초자금과 우대형 보금자리론은 각각 최소 요구 대출이자율이 3%, 4%대인 시중은행 자금과 MBS(주택저당증권) 발행자금을 활용하기 때문에, 정책금리가 3%인 경우 그 차이만큼 재정에서 은행과 주택금융공사에 이차 손실을 보전해 줘야 했다.

반면 주택기금은 주택채권 발행 등을 통해 시중은행 및 주택금융공사에 비해 매우 낮은 비용(2% 초반)으로 자금을 조달하기 때문에 똑같이 3%대로 정책금융을 공급해도 오히려 이익이 발생한다.

이러한 특성을 감안해 통합모기지는 공급물량의 50%는 저리로 조달된 주택기금 재원(주택기금 직접 융자)을 활용하고, 나머지 50%는 MBS 발행자금(주금공 유동화 방식)으로 공급한다.

이밖에 기존 주택기금 대출과 달리 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)를 연계함으로써 상환능력에 맞춰 대출을 받도록 유도했다.

연간 부채상환액이 연소득을 초과하지 않는 범위(DTI 100%이하)에서 관리하되, DTI와 LTV를 연계(DTI 40%이하→LTV 70%, DTI 40~100%→LTV 60%)하기로 했다.

국토부 관계자는 "주택마련 자금은 목돈이 투입되는 만큼 가계 경제 운영에 있어 아주 큰 비중을 차지할 수 밖에 없다"며 "이번 정책 모기지 지원체계 개편으로 무주택 서민들이 저렴한 장기 고정금리 대출을 활용할 수 있어 내 집 마련의 기회가 크게 확대됨은 물론 가계대출 구조도 보다 선진화될 수 있을 것"이라고 했다.