'분양형 호텔'이 수익형 부동산 시장에서 주목을 받고 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택 등 그간 인기를 끌었던 수익형 부동산의 수익성이 단기간 공급 증가로 떨어지자 대안으로 부상하고 있는 것.

분양형 호텔은 임차인에게 임대료를 받는 오피스텔 등과 달리 배당금이 수익원이다. 투자자가 호텔 객실을 사 위탁 운영업체에 맡기면, 해당 업체가 호텔을 운영해 얻은 수익을 배당받는 구조다. 객실별 개별 등기가 가능해 소유권이 보장된다는 점은 오피스텔 등과 같다.

통상 분양업체가 분양 후 1년간 확정수익을 보장하지만 이후 수익은 위탁 운영업체의 운영 능력에 따라 결정된다. 운영업체의 전문성 등을 따져보지 않고 투자를 한다면 수익은 커녕 손실을 볼 수 있다고 전문가들은 조언한다.

일례로 부산 해운대 C호텔 등은 영업 부진 등 이유로 약속한 수익금을 주지 못해 법적분쟁을 겪었고 현재도 한 호텔에 두 운영업체가 존재하는 등 잡음이 끊이지 않고 있다.

호텔은 분양 후 타 용도 전환이 어렵기 때문에 입지와 경쟁상대 유무 등도 따져봐야 한다.

최근 분양형 호텔이 가장 많은 공급되는 지역은 관광객에 비해 숙박시설이 부족한 제주. 제주도관광협회와 한국관광호텔업협회에 따르면 제주도 방문객은 지난 2010년 757만명에서 올해 1100만명(예상)으로 4년만에 70%가 늘었다.

하지만 객실 수는 지난해 1만3900실에서 올해 1만5600실로 1700실 늘어나는데 그쳐 적정 규모 2만실에 못 미치는 상태다. 제주 객실 가동률(1등급 기준)은 80%를 웃돈다. 높은 수익을 올릴 수 있다는 기대감 때문에 공급이 잇따르고 있다.

지난 8월말 분양을 시작한 라마다 서귀포호텔은 객실 243개가 완판됐고 제주 센트럴시티호텔, M-STAY 호텔제주, 비스타케이 서귀포, 코업시티호텔 제주비치 등 4곳이 주인을 기다리고 있다.

제주 센트럴시티호텔 분양대행을 맡은 서반플래닝 계동욱 대표는 "일반 오피스텔과 달리 부동산과 임차인을 관리하는 번거로움 없이 위탁운영을 맡기고 확정된 월 수익을 받아가는 진화된 수익형 부동산 상품"이라고 '분양형 호텔'을 설명했다.

오피스텔과 비교할 때 중개수수료와 노후화에 따른 수리비용 등 부대비용이 없어 명목 수익률은 같더라도 실질 수익률을 높다는 설명이다.

호텔도 통상 5년과 15년 단위로 각각 소규모와 대규모 시설 개선을 하지만 영업 과정에서 장기수선충당금을 별도로 쌓기 때문에 수익을 보장할 수 있다는 것.

'제주의 명동'이라 불리는 제주 연동에 위치한 센트럴시티호텔은 분양 후 1년간 실투자금 대비 10%를 확정수익으로 보장한다. 일반 숙박시설의 호텔 용도로 허가를 받아 객실별 등기분양이 가능하며 제주 특1급 호텔인 제주 그랜드호텔이 위탁운영을 맡는다.

계 대표는 "수익 보장 기간인 1년은 호텔 영업이 궤도에 올라가는 기간이다. 향후 수익은 운영 결과에 따라 높아질 수도 낮아질 수도 있다"며 "투자시 위탁운영사의 전문성을 따져보지 않았다가 미숙한 운영으로 손실을 볼 수도 있다"고 설명했다.

이어 "분양형 호텔 분야 사례를 보면 운영과정에서 투명성 문제도 종종 불거진다"며 "(제주 센트럴시티 호텔 같은 경우) 운영 결과를 일정기간 후 투자자 대표회의(가칭)가 감사하고 위탁계약을 갱신하는 방식이다. 이런 부문도 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 부연했다.