최근 논의되고 있는 LTV(주택담보대출비율) 규제 완화는 소득 5분위 이상 중산층 및 고소득층의 주택지불능력을 향상시키는 반면, DTI(총부채상환비율) 규제 완화는 소득 5분위까지의 서민·중산층의 주택지불능력을 향상시킨다는 연구결과가 나왔다.

19일 전경진 건국대 부동산·도시연구원 연구원은 '서민주택금융제도를 통한 주택지불능력에 관한 연구' 논문을 통해 "주택금융관련 규제별로 정책효과가 다르게 나타나고 있다"며 "신중한 접근이 필요하며, 정책목표에 따라 규제완화의 대상을 구체적으로 설정해 기준을 완화해야 한다"고 밝혔다.

이 논문은 주택금융공사(HF)의 보금자리론(DTI 40%·LTV 70%)을 기준으로 DTI·LTV 조건을 변경했을 때 소득분위별 주택지불능력 가구 수의 변화를 분석한 것이다. 연구결과 DTI규제를 완화시켰을 경우, 소득 1분위부터 소득 5분위의 서민, 중산층이 가장 큰 영향을 받는 것으로 나타났다.

소득 1분위의 경우 주택지불능력을 갖고 있는 가구 수는 현재 전체 가구 수 중 9.3%에서, DTI 규제 폐지 시 16.1%로 73% 증가했으며, 소득 4분위의 경우 DTI규제 완화에 따라 15.4%에서 28.2%로 83% 증가했다.

다만, DTI규제 완화 및 폐지 시 소득 6분위부터 소득 10분위에서는 주택지불능력 해당 가구 수의 변화가 없었다.

DTI규제를 현행 40%로 유지한 채 LTV규제를 완화(현행 70%→90%)했을 때 주택지불능력 가구 수의 변화 추이는 소득 5분위의 경우 41.7%에서 47.9%로 14.9% 증가했으며, 소득 10분위는 90.9%에서 96.2%로 0.58%포인트 늘어났다.

즉 DTI규제 완화 시 영향을 받은 소득 1분위부터 소득 4분위의 경우 LTV규제 완화의 영향을 받지 않았다. 반대로 LTV규제를 70%에서 60%로 강화시켰을 경우 주택지불능력 해당하는 가구 수가 적게는 5.6%부터 크게는 11.2% 감소하는 것으로 나타났다.

논문을 지도한 고성수 건국대 부동산학과 교수는 "이 논문결과 DTI 규제를 완화할 경우 서민 중산층에게 혜택을 보는 반면 LTV규제를 완화하면 부자들에게 혜택이 돌아간다는 것"이라며 "정부의 정책의 혜택이 생애최초나 노인들에게 맞춰져 있다면, DTI를 높이거나 폐지하는 게 혜택이 크다"고 설명했다.

아울러 고 교수는 현행 60%인 LTV 규제완화에 대해서도 "최근 경매시장을 살펴보면 대부분 1차 경매에서 낙찰이 되고, 집값이 60%이하로 떨어지지 않는다"며 "즉 LTV를 현행대로 유지한다면 개인이 부도가 나는 한이 있어도 그 피해가 은행권으로 넘어가 은행 부실화가 되는 일은 없을 것"이라고 설명했다.