재건축 초과이익 1억 이하면 부담금 면제…1주택 장기보유 최대 50% 감면

2022.09.29 17:59:29

국토부, 재건축부담금 합리화 방안 발표…면제금액·부과구간 현실화
부과기준 3000만원→1억원…부과구간 7000만원 단위로 늘려 감면 확대

 

[파이낸셜데일리 강철규 기자] 정부가 재건축 사업으로 과도한 이익을 거둘 수 없도록 막는 '재건축 초과이익 환수부과금'(재초환) 부과기준을 대폭 낮추기로 했다.

 

국토교통부는 이같은 내용이 담긴 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 29일 발표했다.

 

재초환 부담금은 재건축 사업이 과도한 투기로 흐르지 않도록 막기 위해 만든 제도다. 재건축사업 시행 조합원 1인당 평균 3천만 원 이상 개발이익을 거두면, 이익금액의 10~50%를 재초환 부담금으로 거둬들여 주거 복지 재원으로 활용하는 방식이다.

 

재건축부담금 제도는 2006년 도입된 이후에 2차례 유예 등을 거치면서 정상적으로 시행되지 못한 채 그대로 유지되고 있었다.

 

그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래됐다.

 

과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고, 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발했다.

 

또 양도세 등과 달리 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택보유 목적, 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과되어, 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용될 수 있는 상황이다.

 

이에 따라 국토부는 개선안을 내놨다. 개선안에 따르면 기존에 1인당 평균 초과이익 3000만원부터 재건축부담금이 부과되던 것을 1억원으로 상향한다.

 

재건축부담금 부과기준이 상향됨에 따라 부과구간과 부과비율도 조정된다. 부과구간은 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대된다. 또 부과구간마다 10% 씩 부과율이 높아진다.

 

초과이익 산정 기준일도 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 조정된다. 추진위원회는 임시조직에 불과하기 때문에, 실질적으로 정비사업을 추진하고 부담금을 직접 납부하는 조직인 조합이 설립되는 시점으로 산정일을 합리화된다.

 

공공임대, 공공분양 등 공공에 매각하는 자산의 매각대금도 초과이익에 포함시키던 것도 사라진다. 국토부는 이를 통해 공공주택 공급이 더욱 확대될 것으로 보고 있다.

 

1주택자에 대한 감면이 확대된다. 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유자한 1주택자들이 대상이 된다. 10년이 최대 감면기간이다.

 

세부적으로 ▲6년 이상 10% ▲7년 이상 20% ▲8년 이상 30% ▲9년 이상 40% ▲10년 이상 50% 감면된다. 단 준공시점부터 1세대 1주택자여야 하며, 보유기간은 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 인정한다.

 

여기에 만 60세 이상 고령자에 대한 납부 유예 방안도 신설됐다. 1세대 1주택 고령자는 담보 제공을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예한다. 납부기한 이후 납부유예 종료 시점까지의 기간에 이자는 부과된다.

 

공공주택 매각대금을 부담금 계산 시 포함해 산정했던 것도 조정한다. 매각대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하기로 했다. 기존에는 용적률 완화 조건으로 짓는 임대주택의 매각 금액을 이익 항목으로 산정해 부담금을 계산해 부담금을 늘리는 요인으로 지적돼 왔다.

 

국토부는 "이번 개선방안은 전문가, 지자체 등과 여러차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것"이라며 "법률 개정사항인 만큼 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획"이라고 설명했다.

강철규 기자 financialdaily@naver.com
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